最大顾问机构都要盖房子了, 伦敦楼市有什么新状况？

纽约上市公司、全球最大的房产顾问机构世邦魏理仕(CBRE)以2.674亿英镑的价格收购了英国住宅开发商Telford Homes。

CBRE希望借此进军英国的长租公寓(Build to Rent)市场。据估计，主要投资者有意愿向英国新建住宅市场投资数十亿英镑。CBRE表示，上市公司Telford Homes将成为其Tramwell Crow公司的一部分，现任首席执行官将留任。

CBRE的老板Bob Sulentic相信英国已经开始逐步转向机构持有出租房的时代。

图说：Telford公司网站上列出了公司主要投资者

在伦敦证交所7月3日的一份声明中，Telford表示每股350便士的交易价格与7月2日Telford的收盘价相比溢价11%。

交易公布后，Telford的股价上涨了13%或41便士至每股356便士。一年前该公司的股价约为391便士。

而350便士的报价意味着Telford在以不高于过去5年最低价的价格收购。在2015年，该公司股价曾经接近500便士大关。

Telford Homes的主席Andrew Wiseman表示：“董事会认为，鉴于Telford的市场定位、目前的经营环境和资产组合及储备的潜在价值，CBRE的报价是公允的。”

董事会对公司业务长期表现保持信心，然而董事会也认识到了政策和宏观经济环境带来的风险，以及其新长租公寓策略已经开始对集团短期和中期利润产生影响。

 “这一报价可使Telford Homes股东在现行股价有一定溢价的基础上获得投资的流动性。董事会认为350便士的报价对股东而言是一个好的结果。”

Telford和CBRE也敏锐的意识到从房产开发-销售策略转型到长租公寓将影响利润率并在中短期影响公司收益。 

长租公寓行业的专家兼MLH Investments的负责人Richard Berridge表示，Telford的长租公寓业务可能占他们75%的产出。

押注长租公寓或许无法为Telford带来曾经的高回报，或享受Help to Buy等政策优惠，但可通过长租公寓的确定退出模式来降低业务风险。

长租公寓很大程度上有着稳定、长期的收入预期。

“考虑到英国面临的不确定性，长租公寓被视为可以抵抗任何市场低迷的对冲结构。展望未来，它可以帮助Telford与伦敦市场的不确定性隔离。“

针对长租公寓市场，Canaccord Genuity的分析师Aynsley Lammin表示：“他们看到了美国的经历，随着时间的推移，他们预计伦敦会出现更多长租公寓。”

他表示：“伦敦是大型国际都会，显然将成为这种模式最具代表的市场。”

截至今年5月，Telford公司正在进行的资产组合价值13.2亿英镑，去年受到脱欧影响公司利润下降了近13%。

近几年，由于潜在买家担心脱欧导致房价进一步下滑而推迟购房，许多英国开发商和建筑商的日子并不好过。

但有业内人士明确认为，从CBRE收购Telford的行为来判断，对该行业的投资可以获得收益。

楼市战略格局剧变

随着英国房产印花税调整、额外印花税实施，买房出租(BTL)的投资者积极性受到挫伤，尤其是公投脱欧等重大事件带来的市场不确定性，造成英国住宅市场当前的低迷状态。

但是，正是在这个市场调整的关键时期，一股投资如“洪荒之力”涌入英国住宅市场。包括美国最大的公寓投资管理商、全球著名的私募、基金、大型开发企业等机构投资者，携带数亿、上十亿、总额近百亿英镑的资金，趁市场低迷之机“跑马圈地”。

这种最近异常火热的投资模式，属于英国房地产行业对私人出租业务(Private Rented Sector，简称PRS)类别的投资，开发建设长租公寓(Build-to-Rent)住宅物业。

延伸阅读：英国楼市正经历空前变局，已有近百亿英镑资金涌入（附：大型机构投资英国房产秘笈）

机构投资者涌入住宅BTR市场，主要源于几个方面的原因：

1). 因为政府的税费政策调整，传统的出租房个人投资者买房出租的积极性受到打击。而持有大量资金的机构投资者，瞄准住宅市场的租金收益率高、现金流稳定、房价增幅可观、税费政策等众多优势。

2). 英国租房一族的比例攀升，过去十年租房人群总量猛增了59%，意味着需求量、和市场潜力巨大。

3). 租房一族猛增的原因是，越来越多的工薪族因为没有足够的首付款、或贷不到按揭。不完全统计显示，英国至少有约340万自雇人员和约700万的非全职雇员，将无法达到银行要求的按揭条件，不得不靠租房生活。

4). 居住房产严重短缺，已经成为英国房地产最为严重的危机，机构投资者瞄准住房匮乏的市场机会，大举投资，加快出租房建设。

5). 机构投资者无论是购地开发、还是买准现房，议价能力都远远高于个人投资者；从早期介入BTR房产开发，在项目选择、户型设计、建筑成本、管理成本等方方面面都有很强的优势。

6). 按照明昊组织(MSCI)的统计，伦敦房产在过去14年或40年的平均年化回报率为9.4%(其中房价年均上涨6.2%、租金年均收益3.2%)。对于机构投资者而言，BTR的收益率高于这个平均回报率的优势更加明显。这种高回报率，将吸引更多的资金进入。

规模扩张至少50倍，英国长租公寓迎来繁荣期

第一太平戴维斯(Savills)名为《The Sky’s The Limit?》的报告中，在完全成熟的情况下，长租公寓行业规模可增长至目前的50倍以上，总价值达到5436亿镑。Savills运营资本市场负责人Peter Allen预计会有更多投资者从学生公寓市场转向长租公寓。

考虑到学生公寓和长租公寓面临类似的开发和管理挑战，Savills预计更多投资者会扩大他们的能力，以覆盖所有运营住宅资产。

学生公寓投资者可能将他们的品牌拓展至长租公寓，并凭借良好的信用记录获得更有利的财务条款，从而最大程度的利用这一新兴且不太成熟的行业机会。

开发商Legal＆General目前已经有11个在运营或开发中的长租公寓项目，最新一个位于布莱顿。此外，M&G、Barings以及Aberdeen Standard Investments的长租公寓投资也非常活跃。2019年4月，高盛发放了第一笔英国长租公寓贷款，对伯明翰一栋42层高的住宅楼给与财务支持。

2018年下半年以来，包括Landsec, British Land 和金丝雀码头集团在内的一些传统专注于商业地产和零售物业的房产巨头也开始进军长租公寓市场。去年11月，英国第二大上市地产公司Landsec宣布计划在伦敦周边其零售地产地块开发4000套长租公寓。British Land也表示要扩大长租公寓业务，计划收购长租公寓运营商Fizzy Living，并表示旨在5年内将长租公寓业务扩大到其资产组合的10%。与此同时，金丝雀码头集团的第一个长租公寓项目Newfoundland也接近完工，而该集团的东扩项目Wood Wharf中也规划有长租公寓项目。

就在上个月，欧洲投资平台Henderson Park联合美国巨头、领先的长租公寓开发商Greystar以1.01亿英镑的价格收购了伦敦九榆新区的前皇家邮政仓库地块。计划在该地块开发894套长租公寓。

英国房地产协会British Property Federation的数据显示，截至2018年3月底，英国完工交房的长租公寓(BTR)总量比2017年同期猛增45%，达到20,863套。已经开工的在建长租公寓总量同期猛增了47%，达到117,893套。

(本文为《英国房产与投资周报》中文原创，素材来源于FT、Property Week等，图片源自网络。转发必须标明微信号：ukpropertyweekly。文中内容仅为行业资讯，实际投资请遵循专业法律建议)

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